3 часть интервью

FashionReport: Как часто торговые центры не открываются?

A.Б. (www.retail-solutions.ru) :

ТЦ не открываются редко. Как правило, они замораживаются на како-то срок из-за проблем с инвесторами, получением разрешений. Они задерживаются от трех до шести месяцев (это в среднем по России). Естественно. Бывают случаи, когда объекты сдаются вовремя, но это, скорее, пока исключение для нас.

Иногда встречается неприятная ситуация, когда торговый центр отстроен, но сданы не все площади и заехали не все арендаторы (мы наблюдали такую ситуацию по нашим проектам во Владивостоке и Уфе). В таких случаях необходимо договариваться с арендодателями об льготных ставках на период неполного заполнения площадей, т.к. этот фактор напрямую влияет на траффик и выручки.

FashionReport: На что прежде всего необходимо обращать внимание при подписании договоров аренды с торговыми центрами?

A.Б. (www.retail-solutions.ru) :

Как правило, девелоперы хотят получить от вас депозит (первые два месяца аренды и один последний). По этому пункту необходимо договариваться на месте. Часто люди идут на компромисс и готовы рассматривать возможность сдать площадь и без депозита, либо с оплатой только за первый и последний месяцы. Встречались случаи, когда арендаторы задерживали подписание договоров вплоть до момента открытия и проплачивали только последний месяц аренды сразу.По-этому при планировании экономики магазина необходимо заложить “заморозку” суммы месячной аренды на время работы (также, как сумму постоянного товарного остатка).

Подписывая договор, также обратите внимание на индексацию арендной ставки. Обычно девелоперы закладывают туда ежегодный рост порядка 9-15% (либо ставят ссылку на официальный уровень инфляции). Нужно смотреть сроки по начислению штрафных санкций, оплаты пеней, просрочки. Долгосрочный договор аренды представляется более интересным вариантом, чем годовой. Обычно при перезаключении Вы вынуждены бороться за % индексации, это для ритейлера дополнительный стресс.

FashionReport: Часто ли возникают ситуации, когда владелец площади обязывает арендатора покинуть место в ТЦ?

A.Б. (www.retail-solutions.ru) :

Ситуация, когда ритейлера просят покинуть площадь в ТЦ происходит несколько с иной стороны. Обычно это происходит в случае, если магазин ведется в не лучшем состоянии, не подходит по формату, ценовому сегменту. Скорее всего арендатор и сам видит, что у него нет трафика и ожидаемых выручек, несет убыток и сам приходит к девелоперу с предложением закрыть магазин.

Другой вариант. Если ТЦ заботится о собственном имидже и его не устраивают формат магазина, либо плохое управление или витрины, он может прийти попросить арендатора покинуть площадь. Я поддерживаю такой подход, поскольку часто такой магазин действительно портит концепцию ТЦ.