Минимизация постоянных и стартовых расходов при переговорах с Торговыми Центрами и прочими арендодателями
Мы хотим поделиться позитивным опытом при работе с владельцами площадей. Не так давно к нам обратились люди, желающие открыть магазин в конкретном месте. Проблема была такова, что на старте озвученные владельцами помещения условия не позволяли сделать эту розницу прибыльной. Встал вопрос о минимизации арендных и эксплуатационных платежей, которые нам было предложено решить. Подробнее ниже:
1. Предложение от Торгового центра
Магазин площадью 259 кв.м.
Долгосрочная аренда 5 лет с ежегодной индексацией ставки 20%.
Помещение на 1-ом этаже (хороший траффик и близость к экскалатору). Состояние в момент сдачи - под отделку.
Крупный торговый центр городского масштаба.
- Арендная ставка
На 1-ом этапе переговоров ставка составляла:
- 1 год 13500 рублей за кв.м в год
- 2 год 19000 рублей.
- 3 год 27000 рублей
- 4-5 год 29000 рублей
В результате удалось достигнуть слелующих ставок:
1 год-10000 рублей (экономия по году 907536 рублей)
2 год-12500 рублей (экономия по году 1683496 рублей)
3 год-15000 рублей (экономия по году 3108000 рублей)
4-5 год-17500 рублей (экономия по году 2978492 рублей)
Общая экономия за 5 лет-11.656.016 рублей
Годовая индексация не более уровне 20% в среднем на год при 5 годах аренды.
- Депозит
Стандартные условия по депозиту 3 месячных арендных ставки. В нашем случае эта сумма была 647241 рублей. Нам удалось договориться на 1 месяц, что позволило удерживать значительную часть денег в обороте. Другой важный вопрос состоит в сроках оплаты депозита. Как правило, арендодатель требует внесения денег за год до момента открытия торгового центра. У нас получилось достичь договоренности о внесении за 3 месяца до открытия в момент передачи помещения под отделочные работы.
Прибыль от суммы 647241 рублей при обороте 9 месяцев вы можете расчитать сами.
- Инвестиции в части неотделимых улучшений
Данные инвестиции увеличивают капитализацию арендодателя, т.к. при расторжении
договора напольная плитка, витрины, система пожаротушения, устройство ГВЛ потолка и перегородок автоматически становится собственностью арендодателя. Если мы берем в расчеты витрину магазина длиной 8 метров, то такая витрина может стоить порядка 1 млн.рублей.
- Сроки выхода из проекта при условии отрицательного бюджета
В случае получения убытков в результате торговой деятельности мы должны на стадии подписания договора снизить сроки убытков. Это было достигнуто путем согласования пункта о выходе из проекта по инициативе арендатора. Как правило, собственники торговых центров заинтересованы в длительном периоде выхода, в нашем случае 9 месяцев.
Убыток 150000 рублей в месяц за 9 месяцев превращается 1350000 рублей.
- Ответственность арендодателя за несвоевременное открытие центра
Важный пункт который снижает ваши риски по несвоевременному открытию центра.
Вы должны делать заказ товара, проводить инвестиции в открытие магазина (ремонт, оборудование, персонал и т.д.) Если центр задерживается на 3 месяца значит ваша коллекция становится не актуальной, а по товарному кредиту необходимо платить.
Чтобы избежать данных ситуаций необходимо учитывать ответственность центра в договоре аренды или иметь альтернативные варианты.
В итоге в процессе переговоров нам удалось достигнуть ощутимых финансовых льгот. В нашем случае экономия составил 11.656.000 рублей, мы получили возможность удержать 9 месяцев сумму 647241 рубль в обороте и достигли договоренностей о сроках выхода их проекта.
